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Immobilier : louer ou acheter? Démonstration de la meilleure option

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Immobilier : louer ou acheter? Démonstration de la meilleure option
La majorité des locataires ont le même objectif à savoir en finir avec la location. Pourtant, elle peut s'avérer être la meilleure formule pour se loger. En effet, si vous vous posez la question : "faut-il acheter ou louer un bien immobilier ? ", alors vous êtes au bon endroit. L'enjeu n'est plus de déterminer comment se loger à moindre coût. Il consiste dorénavant à déterminer s'il est plus rentable de vivre en location ou d'acheter une maison.

Par ailleurs, nous analyserons également s'il est préférable d'acquérir un bien immobilier ou d'investir son argent ailleurs. Pour ce faire, nous verrons quels sont les avantages et les inconvénients de la promotion immobilière. À un certain moment, il convient de faire un arbitrage pour savoir s’il faut vendre son bien ou le mettre en location. Du côté des jeunes, l'objectif est d'acheter une maison pas chère. Par conséquent, ils doivent trouver la meilleure formule pour devenir propriétaire.

Supposons deux travailleurs (Abdou et Binta) qui ont chacun le même salaire d'un montant de 800 000. Nous supposons également qu'ils ont les mêmes dépenses, donc disposent de la même somme pour épargner. Considérons que cette somme est établie à 300 000 mensuellement. Pour simplifier le raisonnement nous considérons que cette somme épargnée reste la même pendant 30 ans. Les deux travailleurs habitent en location pour un loyer de 150 000 par mois.

Simulation 1 : mieux vaut construire une maison si l’on n'investit pas son épargne

Au bout de 2 ans les deux travailleurs se sont retrouvés avec une épargne de 7 200 000. Abdou décide d'acheter un terrain afin d'y construire sa maison. Binta continue à épargner son argent. Le terrain acquis à 10 millions, il décide de payer le reliquat au cours de l'année suivante. Au bout de 10 mois, il solde l’acquisition. Par la suite, il consacre les 7 ans et 2 mois suivants à construire progressivement sa maison avec son épargne. Il dépense ainsi 26 000 000 dans la construction.

À la fin de la 10ème année, Abdou se retrouve avec une maison d'une valeur de 36 millions (nous considérons que le bâtiment est neuf à la 10e année et que la valeur du terrain n’a pas fluctué). Binta se retrouve avec une épargne en liquidités d'une valeur de 36 millions.
À partir de la 11e année l’épargne d’Abdou augmente avec l'économie faite sur les 150 000 du loyer. Il se retrouve avec 450 000 par mois. Au bout de 30 ans, il obtient une économie de 108 millions. Il a aussi une maison qui nécessite une rénovation (elle aura 20 ans plus 7 années de construction.) mais le terrain aura peut-être pris de la valeur.

Binta se retrouve quant à elle avec une épargne de 108 millions sans maison ni terrain. Par conséquent, le choix d’Abdou a été plus judicieux que celui de Binta. Toutefois, les choses auraient pu être différentes si pendant les 10 premières années elle avait fait fructifier son épargne.

Simulation 2 : un investissement est plus judicieux que la construction d’une maison à usage d'habitation

Supposons cette fois-ci que Binta décide de placer son épargne dans un projet ou un fonds pendant les 10 premières années. Les revenus dégagés sont capitalisés à chaque fois. Le taux de rentabilité annuel est de 5 % pendant 10 ans. L'investissement de son épargne de 300 000 lui rapporte au bout de 10 ans la somme 46 497 000. Par conséquent à cette période, elle peut acheter une maison de la valeur de celle d’Abdou. Il lui restera quand même plus de 10 millions en trésorerie. Dans ce cas, l’investissement s’est avéré plus judicieux que la construction de la maison.

Nous supposons que Binta n’a plus placé son épargne les 20 années suivantes. À la 30ème année Tinta se retrouve avec une épargne de 118 497 000. Ce résultat montre l’importance de la fructification des réserves.

Simulation 3 : la promotion immobilière est une option avec une grande garantie, mais une rentabilité faible en termes de trésorerie

Supposons cette fois-ci qu'Abdou continue les années suivantes à construire des étages qu'il mettra en location. Nous considérons que chaque 3 ans, il arrive à construire avec son épargne mensuelle de 450 000 un niveau qu'il louera à 150 000. Donc, au bout de 9 ans, il aura construit 3 niveaux.
Le premier loyer est perçu au bout des trois premières années. Celui du second étage au bout de 6 ans et le dernier au bout de 9 ans. Il se retrouve ainsi au bout de 30 ans avec une épargne de 129 400 000. Son rez-de-chaussée sera à réfectionner, mais il aura 3 niveaux produisant toujours un loyer.
Ainsi, Abdou se retrouve avec une maison d’une grande valeur et une épargne majorée de 21 400 000. Rapportée sur une période d’exploitation de 17 ans, elle correspond à un bénéfice mensuel de 104 901.

Simulation 4 : la vente d’un bien immobilier n’est judicieuse que si l’argent est réinvesti dans un projet plus rentable

Abdou vend sa maison dès la 19e année, c'est-à-dire à la fin de la construction du 3e niveau. Il la vend à 100 millions et prend une maison en location à 150 000. Désormais, son épargne est de 300 000 par mois. Ainsi, au bout de 30 ans, il se retrouve avec une cagnotte de 136 millions, mais sans maison.
Par contre s’il avait placé les 100 millions pendant 10 ans à un taux de 5 %, il se retrouverait à la 30e année avec une réserve de 198 880 000. Le placement s'avère plus rentable que la location avec la possibilité d’acquérir à nouveau des actifs in fine.

Suite à ces simulations, nous pouvons en déduire que l'idéal pour un jeune est de consacrer ses premières années d’épargne à investir. Au bout de 10 ans, il aura constitué une manne assez importante pour acquérir une maison où en construire une. En plus, la plupart de ses réserves doivent être placées dans des fonds ou de projets rentables.

Elimane Mbengue
Analyste financier
Vos conseils et suggestions à yaelimane@gmail.com


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Jeudi 3 Septembre 2020




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