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Me ALOÏSE NDONG, PRESIDENT DE L’ORDRE DES HUISSIERS DE JUSTICE DU SENEGAL: «Nombre de citoyens ignorent leurs droits et obligations en matière de contrats de location»

Le 11 juin dernier, les huissiers de justice avaient célébré la deuxième journée mondiale des huissiers au centre culturel Léopold Sédar Senghor de Pikine. Le thème de la rencontre portait sur les contrats de location. Et cette délocalisation de la rencontre du centre-ville à la banlieue s'explique par le besoin d'être plus près des populations concernées avec comme objectif de vulgariser le droit et d'éveiller les consciences particulièrement sur les contrats de location. Étant entendu qu'au niveau de la juridiction de Pikine-­Guédiawaye, le contentieux sur les locations est très important. Et malheureusement, beaucoup ignorent leur droit ou s'ils le savent, ne disposent pas toujours des moyens nécessaires pour s'attacher les services d'un conseil juridique. Ainsi, Walf Grand-Place est parti à la rencontre de Me Aloïse Ndong président de l'ordre national des huissiers de justice du Sénégal pour expliquer le droit en matière de contrat de bail à usage d'habitation. A1a lecture de cette leçon de droit, on se rend compte de tout le tort fait aux locataires.



Sur le bail à usage d'habitation

Pour le bail à usage d'habita­tion, les gens ne savent pas très sou­vent qu'il peut être verbal comme il peut être écrit. L’essentiel est que les parties s'entendent sur les diffé­rentes clauses du contrat. Lorsque le bail n'est pas écrit, il est supposé être conclu à durée indéterminée. Lorsqu'il est écrit, il est soit de trois ans minimum (en cas de durée déterminée) ou à durée indétermi­née.

Le bail à usage d'habitation peut être saisonnier. Par exemple quelqu'un peut donner un apparte­ment meublé en location. Dans un tel cas, le bail saisonnier a une durée qui est fixée par les parties s'il est écrit, sinon i1 est conclu pour une durée de trois mois renouvela­bles sans que l'addition de ces mois de renouvellement ne puisse dépasser un an.

Très souvent, les gens signent des contrats à usage d'habitation pour un an. Or, pour quelqu'un qui vient habiter, son contrat ne peut être un bail saisonnier, car la loi dit que son contrat, s'il est d'une durée déterminée ne peut être en deçà de trois ans. Donc, le bailleur te fait signer un contrat d'un an pour un bail à usage d'habitation, la juris­prudence considère que ce bail est à durée indéterminée. Juridiquement parlant, c'est comme un bail verbal.

Obligations du bailleur

La loi met à la charge du bailleur plusieurs obligations : délivrer d'abord la chose louée en bon état. Et l'on considère qu'il l'a fait si le preneur reçoit sans réserve la chose louée et à condition que le bailleur ait fait dresser en constat d'état des lieux. S'il ne le fait pas, il ne peut pas se prévaloir de la dégradation de l'état des lieux parce qu'il ne pourra pas prouver dans quel état les lieux étaient au moment où le locataire entrait en possession des locaux. Le bailleur doit également procéder pendant la durée du bail à toute réparation autre que l'entretien devenu urgent. Faute de le faire, le locataire peut saisir le juge des réfé­rés et demander à être autorisé à procéder aux réparations pour le compte du bailleur et à ses frais.

En ce cas, le juge va déterminer un délai durant lequel le locataire doit faire sommation au bailleur de procéder ,aux travaux ou à défaut, il pourra procéder lui-même aux réparations. Mais c'est le juge qui fixe les modalités et qui décide éga­lement que les frais de réparation seront remboursés par le bailleur. Le locataire pourra les défalquer du montant du loyer. Le bailleur doit également remettre une quittance de loyer chaque fois que son loca­taire lui paie.

La quittance de loyer, c'est une pièce où il est spécifié le montant global du loyer avec le détail. Vous trouverez des quittances de loyer dans toutes les papeteries ou librai­ries de la place. Maintenant, lorsque le locataire fait une avance, c'est en ce montent qu'on doit lui délivrer un reçu du montant exact qu'il a versé.

Enfin, le bailleur a l'obligation de ne pas s'opposer aux aménage­ments réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation des locaux loués et ne sont pas susceptibles d'être générateurs d'un trouble de jouis­sance ou d'une nuisance quel­conque. Le locataire peut donc faire des aménagements pour son agrément, son confort. Changer les ser­rures par exemple, les portes s'il le veut,

Pour le carrelage intérieur, le locataire peut le faire, mais il faut toujours l'autorisation du bailleur. Et lorsque cela est acquis, il faut que les deux parties s'entendent sur les frais, c'est-à-dire : est-ce que les frais seront remboursables, auquel cas, ça doit être spécifié par écrit, sinon on ne peut pas obliger le bail­leur à rembourser les frais d'aména­gement.

Obligations du locataire

La principale, c'est de payer le loyer aux termes convenus, d'entre­tenir les locaux dans un bon état, répondre des dégradations ou des pertes du fait de ses ayants droit ou de ses préposés. Par exemple, un incendie qui survient par l'explo­sion d'une bonbonne de gaz au moment ou l'épouse ou l'employé de maison prépare le repas. Le seul cas où il ne va pas rembourser, c'est lorsque le dommage est dû à un cas de force majeure comme la foudre qui tombe sur la maison et détruit les locaux. Dans ce cas, on ne peut pas imputer ces dommages au loca­taire. Il doit également procéder aux réparations d'entretien, sauf si elles sont dues à la vétusté.

De la rupture d'un contrat de bail d'habitation

Lorsque c'est un bail à durée déterminée, il prend fin lorsque le terme arrive. Lorsque c'est un bail à durée indéterminée, si le pro­priétaire veut mettre fin au bail, il le signifie au locataire six mois avant par voie d'huissier. Pour signifier en congé, deux cas sont prévus par la loi. Il reprend les lieux pour les occuper personnel­lement ou les faire occuper par ses ascendants, ses descendants, ses collatéraux ou ceux de son épouse. Il peut aussi donner congé pour démolir et reconstruire auquel cas, dans le congé, il est spécifié la nature des travaux, le nom de l'ar­chitecte, l'entreprise devant exé­cuter et suivre les travaux, le numéro du permis de construire et un engagement du bailleur de ne pas faire occuper les lieux par quiconque, sauf pour gardien­nage. La loi sanctionne l'inexécu­tion de ces conditions. Si elles ne sont pas remplies, le congé est nul. Si malgré tout le bailleur fait sortir le locataire, si celui-ci fait consta­ter l'irrégularité, il peut assigner le bailleur devant le juge pour récla­mer une indemnité, des dom­mages et intérêts qui seront dans ce cas égaux à 24 mensualités au dernier taux de loyer payé. Cela veut dire que si vous donnez en congé et reprenez les lieux pour les occuper vous-mêmes ou par un proche parent ou dès que le loca­taire quitte, vous en amener un autre, si le locâtaire fait dresser un constat de cette nouvelle sous­-location, il vous assigne devant le juge et vous réclame des dom­mages et intérêts. Et vous aurez à lui payer au moins 24 mensualités de loyer. Le juge peut également mettre d'autres dommages sur le bailleur. Voilà comment est sanc­tionné le non-respect des condi­tions du congé.

Sur la simple transformation des lieux

La loi ne prévoit pas de trans­formation. Elle dit : donner congé pour reprendre les lieux et les occuper personnellement ou les faire occuper par un proche parent, ou bien démolir et reconstruire. Maintenant, en cas de transforma­ tion, le mieux pour le bailleur, c'est de s'entendre avec son locataire sur les transformations à faire. En ce cas, si les travaux n'empêchent pas que le locataire continue d'occuper, il va continuer à occuper. Maintenant, une révision du taux du loyer est possible pour tenir compte des parties du local dont est privé le locataire durant l'exécution des travaux. Cependant s'ils ne s'entendent pas et que le bailleur tienne coûte que coûte à faire ces transformations, il va se conformer aux dispositions légales ou saisir le juge pour être autorisé à procéder à ces transformations, auquel cas, le juge va apprécier la situation réelle et apprécier également si le taux du loyer doit être réduit pour le locataire ou s'il doit sortir momentanément le temps qu'on fasse les transformations. Dans ce cas, il va bénéficier d'un droit de priorité si les locaux ont été transformés avant de louer à quiconque.

De la révision du montant du loyer

En matière de bail à usage d'habitation, on considère, si ce n’est pas spécifié dans le contrat, ou s'il n'est pas écrit, que le loyer ne peut être augmenté que par période triennale. Mais faut-il encore, qu'il y ait des aménagements qui justifient une telle augmentation. Maintenant, si le bailleur veut et que le locataire ne veut pas, il ne peut pas lui imposer une augmentation. S'il veut une aug­mentation, il saisit le juge, demande une expertise immobilière pour déterminer la surface corrigée, et c'est l'expert qui va proposer un nouveau taux de loyer qu'il soumet au juge. Lequel juge va décider souverainement. Il peut retenir le taux qui a été propose par l'expert comme il peut aussi le, rejeter et fixer un autre.

S'agissant de la surface corrigée,

Occupez les locaux par le biais d'un contrat en cours

C'est un ensemble d'éléments qui sont pris en compte. Il s'agit des loyers qui sont pratiqués dans la zone, la surface occupée, les ame­nagements faits, le confort qu'il y a dans les locaux. Ce sont tous ces éléments qui sont pris en compte pour déterminer le taux du loyer, parce qu'il peut arriver également que le bailleur fixe un taux qui est en deçà de la valeur locative des locaux.

La première chose qu'il faut faire remarquer ici, c'est qu'il s'agit d'une cession de bail. Pour céder son bail, même à un parent, il faut l'accord du bailleur, Si maintenant, vous avez cet accord, le bail qui est cédé, c'est celui-là qui continue à être exécuté, ce sont ces clauses qui sont reconduites. Maintenant, si au moment de la cession, le bailleur pose comme condition qu'il va aug­menter le loyer, si vous vous enten­dez, vous devez payer ce loyer. Si vous ne vous entendez pas, de toute façon, s'il en fait une condition pour accepter la cession du bail, vous ne pourrez pas le forcer à accepter de remettre le bail dans les mêmes conditions.

Recours obligatoire à un huissier

Le bailleur, quand il veut signer un contrat, il peut saisir un huissier pour qu'il lui rédige ce contrat. Les deux parties vont signer cher lui le contrat. Deuxièmement, au moment où le locataire doit entrer dans les locaux, le bailleur doit dresser l’état des lieux. En ce moment, il fait appel a un huissier qui va dresser en présence des deux parties un état des lieux et mention­ner toutes les réserves qui sont émises par l'un ou l'autre. Toute cela peut se faire sans l'huissier même, si sa présence est l’idéal.

Maintenant s'il veut mettre un terme au bail, a durée indétermi­née, il faut obligatoirement qu'il passe par l'huissier pour le signifier au locataire en congé. Enfin, lorsque le locataire ne paie pas le loyer, pour le contraindre à payer ou le faire expulser, le bailleur doit pas­ser par l'huissier pour signifier en commandement, assignation en expulsion, s'il veut expulser le loca­taire. En ce cas, le commandement va donner un délai de 30 jours au locataire pour payer ou quitter les lieux. Si au bout, il ne paie pas, le contrat est d'office résilié.

Conséquence d'un ­retard de paiement

Si vous avez des arriérés de loyer, le bailleur saisit un huissier qui vous signifie en commandement de payer les arriérés de loyer, dans le délai de 30 jours. Si à la fin de ce délai, vous n'avez pas payé, le contrat est résilié. Et la conséquence est que lorsque le bailleur saisit le juge, celui-ci est obligé de constater la résiliation du bail. Il a les mains liées. Il constate puis ordonne l'ex­pulsion.

Un bailleur qui ne notifie pas à son locataire un congé dans un délai de six mois ne peut sortir ce dernier de son local. Même s'il lui doit des arriérés de loyer, il ne peut pas le fair sortir tant qu'il n’a pas une décision de justice. Si le locataire paie régulièrement, et lui le bailleur veut reprendre ses locaux, il signifie en congé, s'il ne le fait pas il ne pourra jamais forcer le locataire à sortir. En fait, ce qu'il faut compren­dre, c’est que personne -même l'huissier de justice qui est le seul chargé à expulser- ne peut le faire s'il n'y a pas de décision de justice.

Faydy DRAME et Cheikh S. BODIAN
Source Walf Grand Place

Mercredi 5 Août 2009




1.Posté par conquérant le 05/08/2009 09:59
Bravo les gars et grand merci Maître! Il faudra continuer dans ce sens car nos
sociétés se passeraient de biens de contentieux si les uns et les autres avaient, ne serait-ce qu'une idée, de leur droits et obligations.Quant aux praticiens du Droit il est temps de démystifier cette discilpline qui régente et régule à elle seule la majorité des actes que nous posons au quotidien.Bref, on ne peut jamais bâtir une nation prospère avec des citoyens qui ignorent tout de leurs droits et obligations.Le Droit est au début et à la fin de Tout.

2.Posté par Karim le 05/08/2009 10:15
nos lois sont tellement obscures qu'il est difficile de les comprendre

3.Posté par amadou le 05/08/2009 16:20
bravoo monsieur aloisejean
excellent!
un de vos ancien etudiant à supdeco en droit des procedures collectives!
amadou diallo hann maristes

4.Posté par Diëugg le 05/08/2009 18:59
Oui Mr le Président, mais Nombre de citoyens sont au courant de la tendance des marabouts à s'opposer aux décisions de justice avec quelques fois la complicité de certains magistrats.

5.Posté par marie le 22/11/2010 19:05
Maitre,

Pouvez vous me donner l'article du code immobilier s'il existe!!! parlant du dépôt de garantie pour une villa a usage d'habitation
3 mois est-ce accepté?
Merci de m'édifier

Bien cordialement
M

6.Posté par Mamadou le 23/08/2012 17:08
Bonjour,

Je souhaite obtenir par retour d'email la tarication des huissiers de justice, concernant les litiges liés à l'immobilier au Sénégal.

Cordialement.

7.Posté par AMARA CISSE le 27/10/2012 22:33
Je souhaite obtenir par retour d'email la tarication des huissiers de justice, concernant les litiges liés à l'immobilier au Sénégal

8.Posté par beroki le 10/01/2014 00:54
DAns le droit immobilier qu'est il prevu quand le bail est un faux ??? signé par une agence qui n'existe pas !
quel est le cout d'un commandement dans les études d'huissiers a dakar ?

9.Posté par Sambe Lo le 18/08/2014 09:38
les colatéraux ne font pas partie de liste de ayant droits si le bailleur veut reprendre son bien pour l'occuper.
C'est une interprétation fausse faite par ceux qui ont signé cet article.
Je vois que personne ne l'a remarqué. Attention de ne pas mettre en porte à faux les bailleurs qui pensent pouvoir utiliser cette clause. Elle entraine la nullité.
Merci
SL

10.Posté par abdoulaye le 12/10/2014 14:00
Mon bailleur ne met plus en marche la pompe d'eau. Je suis au 3ème et je ne parviens plus à avoir de l'eau alors qu'à certains moments de la journée les voisins d'en bas parviennent à en avoir. Pour ce qui est du rez de chaussée il y a en permanence de l'eau même si c'est à faible débit parfois. Je leur en ai parlais mais rien de changé.
Qui doit je saisir et combien ça va me coûter?

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